شیوع آپارتمان کلید نخورده ناقص در بازار مسکن تهران

کلیدنخورده‌ها در بازار مسکن تهران به شکل عجیبی، در حال عرضه هستند. گزارش میدانی در این‌باره حاکی است، فایل‌هایی تحت عنوان «کلیدنخورده خام» در مناطق مختلفی از تهران –پایین‌شهر و مناطق متوسط- در حال حاضر به چشم متقاضیان می‌‌آید که اختلاف‌قیمت بین آنها و تازه‌ساز مشابه اما «تکمیل‌شده»، ارقام قابل توجهی است. این اختلاف از ۱۰۰میلیون تا ۷۰۰میلیون تومان –بسته به منطقه- است. سه علت این شیوع که یکی از آنها به سمت تقاضا مربوط می‌شود، بررسی شد.

تغییر معادله تورمی در بازار مسکن شهر تهران، خود را در شکل یک تغییر رفتار در بازار معاملات آپارتمان‌‌های کلیدنخورده و نوساز نشان داده است. در حالی که به دنبال استمرار کاهش قیمت مسکن که از تابستان امسال با ثبت تورم منفی در این بازار آغاز شد، رفتار هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان در پایتخت به طور محسوس تغییر کرد، هم‌‌اکنون نوعی تغییر محسوس در رفتار سازنده‌‌ها به عنوان فروشنده آپارتمان‌‌های تازه‌‌ساز و کلید نخورده رصد می‌شود. این رفتار محسوس «شیوع ناقص فروشی آپارتمان‌‌های کلید نخورده» در بازار مسکن شهر تهران در هفته‌‌ها و روزهای اخیر است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، زمستان امسال، شکل فروش بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده به طور محسوس در تهران تغییر کرده است. در بازار آنلاین فروش مسکن، در متن آگهی فروش تعداد قابل‌توجهی از فایل‌‌های نوساز و کلیدنخورده اعلام شده واحد به صورت «خام» به خریدار عرضه می‌شود. فروش «نوساز خام» یا ناقص فروشی واحدهای کلیدنخورده اگرچه در سال‌های قبل نیز در بازار مسکن تهران و سایر شهرها وجود داشت اما هم‌‌اکنون بنا بر سه علت مهم به میزان محسوسی افزایش یافته است.

خام‌فروشی در کدام مناطق؟

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد خام‌فروشی واحد نوساز و کلیدنخورده هم‌‌اکنون تقریبا در همه مناطق شهر تهران از شمال تا جنوب شهر وجود دارد اما تعداد این فایل‌‌ها در مناطق جنوبی‌‌تر بیش از مناطق بالاتر است. برآوردها نشان می‌دهد، بسته به جانمایی نوسازهایی که به صورت خام به بازار مسکن عرضه شده‌‌اند (اینکه در چه محله و منطقه‌‌ای واقع شده‌‌اند)، قیمت پیشنهادی برای فروش این واحدها بین 100 تا 500 میلیون تومان، کمتر از واحد نوساز تکمیل و برخوردار از همه نصبیات و تجهیزات داخلی (یعنی واحد مسکونی کلیدنخورده آماده مصرف) است.

عمده فایل‌‌هایی که این روزها با عنوان آپارتمان کلیدنخورده خام به بازار فروش عرضه شده‌‌اند واحدهایی هستند که در اصطلاح فاقد نصبیات وتجهیزات داخلی هستند. به طور عمده این واحدها فاقد کابینت، سینک ظرفشویی و دستشویی، شیرآلات، در برخی موارد درب‌‌های داخل واحد (درب اتاق و سرویس‌‌ها) و... هستند. در برخی نیز نصب پکیج و رادیاتور به عهده خریدار گذاشته شده است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است واحدهای مسکونی نوساز خام این روزها در مناطق جنوبی‌‌تر تهران بین 100 تا 200 میلیون تومان، مناطق متوسط بین 200 تا 300 میلیون تومان و مناطق متوسط رو به بالا بین 400 تا 500 میلیون تومان با واحد نوساز تکمیل اختلاف قیمت دارند.

ظاهر و باطن ناقص فروشی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، رفتار جدید سازنده‌‌ها و شیوع خام‌فروشی واحدهای مسکونی نوساز، یک ظاهر و یک باطن دارد که دلایل رواج این شکل جدید فروش آپارتمان‌‌های کلیدنخورده را رمزگشایی می‌کند. ظاهر رواج این روش، خرید و فروش راحت‌‌تر آپارتمان‌‌های نوساز خام در مقابل فروش واحدهای مسکونی تکمیل است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در رکود سنگین قرار دارد و از سوی دیگر یک علت مهم این رکود ضعف قدرت خرید تقاضا در این بازار است همین اختلاف قیمت 100 تا 500 میلیون تومانی می‌تواند احتمال اتصال واحدهای نوساز خام به تقاضای مصرفی حاضر در بازار را ایجاد کند. در واقع با توجه به این اختلاف قیمت در شرایطی که قدرت خرید تقاضا شکننده است احتمالا برخی از این فایل‌‌ها می‌تواند به تقاضای مصرفی وصل شود.

البته آن طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند این موضوع بیشتر در مناطق ارزان‌‌تر شهر تهران و محلات جنوبی‌‌تر می‌تواند احتمال جذاب‌‌سازی قیمتی برای تقاضا را ایجاد کند. چرا که در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا به دلیل اینکه هزینه‌‌ای که از بابت عدم‌برخورداری واحد از نصبیات داخلی از قیمت کل آپارتمان نوساز کسر می‌شود نسبت کمی از کل قیمت را شامل می‌شود، چندان نمی‌تواند عامل ایجاد انگیزه خرید در متقاضیان باشد. در محله‌‌های متوسط و متوسط رو به بالا، تامین سلیقه مشتری به واسطه خرید آپارتمان خام و تجهیز واحد متناسب با سلیقه خریدار، می‌تواند عامل اصلی باشد.

نگرانی سازنده‌‌ها از ادامه رکود

علاوه بر آنچه به عنوان ظاهر تلاش تازه سازنده‌‌ها برای ایجاد جذابیت در بازار فروش نوسازها از طریق ناقص‌‌فروشی به آن اشاره شد، دو علت مهم از سمت عرضه، در شیوع خام‌فروشی قابل شناسایی است. اولین دلیلی که به واسطه آن سازنده‌‌ها تصمیم به خام‌فروشی گرفته‌‌اند مربوط به چشم‌‌انداز آنها از آینده پیش‌‌روی بازار است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات فعالان بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد سازنده‌‌ها به عنوان طیف مالک و فروشنده آپارتمان‌‌های نوساز، «ریسک تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» در ماه‌‌های آینده را بالا می‌‌بینند و حتی برخی از آنها افزایش عمق رکود را پیش‌بینی می‌کنند.همچنین به واسطه بالا بودن ریسک کاهش تقاضا و افت تعداد معاملات (افزایش عمق رکود)، ریسک ادامه روند کاهشی قیمت‌ها را نیز بالا ارزیابی می‌کنند. از این رو تلاش می‌کنند تا با این روش جدید، خریدار را برای ورود به بازار و انجام معامله ترغیب کنند.

حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه، هم‌‌اکنون نسبت به نیمه اول دهه 90 و قبل از شروع جهش قیمت‌ها، بیش از 70‌درصد افت کرده و از متوسط ماهانه 12 تا 13‌هزار فقره، در حال حاضر به حدود 3‌هزار واحد مسکونی رسیده است. بسیاری از سازنده‌‌ها وفعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند رکود سنگین بازار مسکن کماکان ادامه‌‌دار خواهد بود. ضمن آنکه با این روش، فروشنده، ناچار به اعمال تخفیف کمتری در زمان فروش شده و می‌تواند تا حدی حاشیه سود مورد انتظار خود را از فروش آپارتمان حفظ کند. فعالان بازار مسکن شهر تهران می‌‌گویند رکود در بازار معاملات مسکن پایتخت به‌خصوص در برخی از مناطق به قدری عمیق است که خریدار قدرت چانه‌‌زنی دارد و حتی به دلیل این رکود شدید و نبود چشم‌‌انداز رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک و میان‌مدت، خریدار در برخی موارد حتی می‌تواند واحد تکمیل و آماده مصرف را با قیمتی نزدیک به نرخی که فروشنده برای یک واحد خام تعیین کرده است، نیز خریداری کند.

تامین مالی برای پروژه‌‌ جدید

دومین علت سمت عرضه، مربوط به یک اثر مهم ثبات نسبی بازارها بر رفتار سازنده‌‌هاست که در گزارش‌‌های قبلی «دنیای‌اقتصاد» نیز به آن اشاره شده بود. تداوم ثبات نسبی قیمت‌‌ در بازارها و کاهش شیب تورم ساختمانی نسبت به دوره اوج قیمت‌ها، برخی از سازنده‌‌های مسکن را برای ورود به عرصه جدید ساخت ترغیب کرده است. در یکی دو ماه اخیر برخی از سازنده‌‌ها به بازار فعالیت‌‌های ساختمانی برگشته و پروژه‌‌های جدیدی را شروع کرده‌‌اند. این گروه ازسازنده‌‌ها برای تامین مالی پروژه‌‌های جدید در شرایط رکود معاملات مسکن به خام‌فروشی آپارتمان‌‌های نوساز روی آورده‌‌اند تا شاید بتوانند این واحدها را به فروش برسانند و منابع مالی موردنیاز برای پروژه‌‌های جدید را از این روش تامین کنند. برخی از این سازنده‌‌ها ترجیح می‌دهند به جای آنکه منابع خود را صرف تکمیل واحدهای تازه‌‌ساز از بابت خرید نصبیات و تجهیزات داخلی واحد کنند، از یکسو این هزینه را برای ساخت پروژه جدید اختصاص دهند و از سوی دیگر، احتمال فروش واحد تازه‌‌ساز را به دلیل عرضه واحد به صورت خام و با قیمت کمتر از واحد تکمیل، افزایش دهند.