مسکن چینی، معادله بازار را تغییر خواهد داد؟

تورم مسکن تهران بالای ۸۰ درصد

نرخ تورم سالانه دی ماه ۱۴۰۲ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۸۲,۸ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل(۸۵.۷ درصد)، ۲.۹ واحد درصد کاهش داشته است.

مرکز آمار گزارش شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دی ماه امسال را منتشر کرد که نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه به ۴۶.۵ درصد رسیده که نسبت به ۵۷.۵ درصد در پایان آذر، کاهش ۱۱ واحد درصدی را نشان می‌دهد.

مرکز آمار ایران گزارش شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دی ماه امسال را منتشر کرد. طبق این گزارش، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دی ماه ۱۴۰۲ به عدد ۲۸۰.۴ رسیده که نسبت به ماه قبل (۲۷۴.۴)، ۲.۲ درصد افزایش داشته است.

منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در دی ماه ۱۴۰۲ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۲,۲ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۲.۹- درصد)، ۵.۱ واحد درصد افزایش داشته است.

آیا چینی ها برای ساخت مسکن به ایران می آیند؟

از سوی دیگر، طی چند ماه گذشته بحث ورود چینی ها به بازار مسکن ایران دوباره داغ شده است. این اولین بار نیست که صحبت از مذاکره با چینی ها برای ساخت مسکن در ایران یا قرض گرفتن تجهیزات ساخت و ساز چینی توسط ایران به میان می آید. دوازده سال و نیم پیش، رسانه‌های ایران به طور گسترده از آمادگی ظاهری شرکت‌های چینی برای اجرای پروژه مسکن مهر گزارش دادند.

در سال ۲۰۱۶، اندکی پس از امضای برجام نیز حضور پررنگ نمایندگان چین در نمایشگاه بین‌المللی تهران، برخی رسانه‌ها را بر آن داشت تا در مورد قصد چینی‌ها برای نفوذ در ساخت و ساز در ایران گمانه‌زنی کنند. سال گذشته همچنین گزارش شد که شرکت های ایرانی به دنبال خرید ۵۰ میلیون دلار فناوری خانه سازی سریع در مقیاس صنعتی از چین هستند. گفته می‌شود که سیستم‌های جدید اجازه می‌دهند یک ساختمان ۱۹ طبقه تنها در ۱۵ روز تکمیل شود. اما در نهایت نه چینی ها برای مشارکت در پروژه مسکن مهر به ایران آمدند و نه برای تسخیر صنعت ساختمان ایران پس از برجام قیام کردند و نه خبری از نصب انبوه خانه های پیش ساخته در ایران بود.

چرا چینی ها باید به ایران بیایند؟

شرکت‌های چینی تنها زمانی برای توسعه در ایران سرمایه‌گذاری می‌کنند که از نظر اقتصادی مقرون به صرفه باشد. چینی ها تاکنون حضور گسترده و جدی در بازار مسکن ایران نداشته اند. در گذشته شرکت‌های چینی به‌شدت در پروژه‌های نفت و گاز شرکت داشتند، اما به محض اینکه منافع بین‌المللی آنها با تحریم‌های مجدد به خطر افتاد، آن‌ها را ترک کردند. در حال حاضر هیچ شرکت معتبری برای سودجویی خود را درگیر مسکن در ایران نمی کند.

شرکت های مسئول چینی کشورهای مشتری خود را در منطقه انتخاب می کنند. تضمین یک پروژه در طراحی، نظارت و ساخت مسکن در یکی از کشورهای عربی امری بسیار ساده‌تر خواهد بود و بازدهی بهتری را تضمین می‌کند.هزینه ساخت از کجا تامین می شود؟

اگر هزینه ساخت یک واحد متوسط ۷۵ متری را در نظر بگیریم؛ ساخت یک میلیون واحد حدود ۱۰۰ میلیارد دلار هزینه خواهد داشت. دولت منابعی در اختیار ندارد که بتواند چنین پروژه گسترده ای را در بودجه جای دهد. ذخایر ارزی رو به اتمام است و صندوق توسعه ملی پس از سه سال تحریم نقدینگی ندارد. در شرایطی که تورم در بخش مسکن به تنهایی بالای ۸۰ درصد است، بانک‌ها هرگز حاضر نیستند چنین مبلغی را وام دهند.

این در حالی است که بنا به آمار شهرداری تهران، آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود در و سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰ ‌هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال نیز پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶‌ هزار پروانه ساختمانی برسد.در سال‌جاری، تاکنون، شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده

است.

 از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل متر مربعی ۱۲۰‌ هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساخت‌وساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت متر مربعی ۴۳۰‌ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده است، اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.

اما مساله این است که خبر ورود چینی‌ها به پروژه‌های ساخت و ساز کشور طی روزهای گذشته با انتقادات زیادی از سوی سازندگان داخلی نیز همراه بود؛ سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن در این باره به «تجارت‌نیوز» گفته است: «بخش خصوصی بارها به وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده، آماده ورود به پروژه نهضت ملی مسکن و بافت فرسوده در سطح محله است.

 بخش خصوصی آمادگی دارد مشارکت و سرمایه‌گذاری کند، اما تاکنون هیچ مذاکره‌ای با ما صورت نگرفته‌ است.»