شش راز بازار مسکن تهران که برای دو ماه مخفی ماند

همزمان با پیشروی قیمت مسکن در ایام جابجایی خریداران و مستاجران، ظرف دوماه ابتدایی تابستان امسال پنج درصد از حجم معاملات بازار تهران آب رفت
قیمت مسکن در تهران که برای دو ماه متوالی از سوی بانک مرکزی اعلام نمی‌شد، تقریبا متری دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ارتقا پیدا کرد و رکورد جدیدی از خود به جا گذاشت.
متوسط قیمت مسکن در تهران طبق گزارش جدید تحولات بازار پایتخت، برای اولین‌بار از متری ۸۸ میلیون رد شد. باوجود پیشروی قیمت‌ها در ایام جابجایی خریداران و مستاجران، ظرف دوماه پنج درصد حجم معاملات بازار مسکن تهران آب رفت. فعل‌وانفعالات بازار مسکن تهران در دو ماه اخیر البته جای امیدواری دارد و قیمت آپارتمان در ارزان‌ترین منطقه شهر عقب رفته است. با این حال درحدفاصل خرداد تا مرداد، حدود ۱۱ درصد به قیمت آپارتمان در منطقه یک یعنی گرانقیمت‌ترین ناحیه تهران اضافه شده. روند مراجعه به خرید آپارتمان قدیمی‌ساز کماکان ادامه دارد و آمار‌های رسمی از عبور متوسط قیمت مسکن از مرز متری ۱۰۰ میلیون در پنج منطقه مختلف خبر می‌دهد.

افزایش ۲.۵ درصدی قیمت مسکن در تهران
قیمت مسکن در تهران در گزارش‌های بانک مرکزی به‌شکل میانگین محاسبه می‌شود و جدید‌ترین داده‌ها از فعل‌وانفعالات بازار پایتخت از رقمی معادل ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر متر خبر می‌دهد. طبیعتا این عدد بسته به‌موقعیت ملکی که معامله می‌شود و امکاناتی که دارد، در هر نقطه‌ای از تهران متفاوت است، اما بدنیست بدانید خرداد امسال با رقمی معادل ۸۵ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان در تهران سروکار داشتیم.
قیمت آپارتمان در تهران طی دو ماهی که گزارش تحولات بازار مسکن تهران باتاخیر روی خروجی بانک مرکزی قرار گرفت، متری دو میلیون و ۵۹۰ هزار تومان جلو رفت. برای درک بهتر این اتفاق باید بدانید خرداد امسال قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران به‌طور میانگین چیزی حدود هشت میلیارد و ۵۹۱ میلیون تومان بوده، اما وقتی به مرداد یعنی اواسط تابستان رسیدیم، خرید خانه ۱۰۰ متری در تهران متری هشت میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان خرج برمی‌داشت.

قیمت آپارتمان در تهران به‌این ترتیب روی قله جدیدی ایستاده و برای اولین‌بار از مرز متری ۸۸ میلیون تومان عبور کرده است. افزایش قیمت مسکن در تهران البته مختص همه مناطق ۲۲ گانه نیست و در برخی از کناطق پایتخت شاهد عقب‌نشینی قیمت مسکن بودیم.

بیشتر بدانید| آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر که معمولا یک اتاق خواب دارند، بیشترین سهم را در معاملات بازار مسکن تهران از حیث متراژ دراختیار گرفتند. رتبه دوم به واحد‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ و رتبه سوم به واحد‌هایی با متراژ ۴۰ تا ۵۰ متر تعلق گرفته
کاهش معاملات مسکونی در فصل جابجایی
افزایش قیمت مسکن در تهران درست زمانی اتفاق افتاده که انتظار بالارفتن حجم معاملات را داشتیم. یعنی در تابستان که به شکل مرسوم فصل جابجایی خریداران و مستاجران به‌حساب می‌آید، اما دقیقا عکس این اتفاق در گزارش تحولات بازار مسکن بانک مرکزی به‌چشم می‌خورد.

قیمت آپارتمان در تهران درحدفاصل خرداد تا مرداد امسال درحالی متری دو میلیون و ۵۹۰ هزار تومان جلو رفته که دقیقا ۵.۳ درصد از تعداد خریدوفروش‌ها آب رفته است. طبق آمار‌های بانک مرکزی که از سامانه املاک و مستغلات کشور استخراج می‌شود، خرداد امسال یعنی قبل وقفه دوماهه در انتشار داده‌های رسمی، سه هزار و ۸۷۲ واحد مسکونی در تهران خریدوفروش شده است.

خریدوفروش آپارتمان مسکونی در تهران، مرداد امسال به سه هزار و ۶۶۵ واحد می‌رسد. با این اوصاف مرداد امسال به‌شکل روزانه و متوسط فقط ۱۱۸ واحد مسکونی معامله شده است. منطقه پنج تهران به‌ تنهایی جور ۱۴ درصد معاملات پایتخت را کشیده، اما خوب است درجریان باشید که در مناطقی مثل ۲۰ و ۱۹ به‌ترتیب ۳۳ و ۳۵ واحد مسکونی معامله شدند؛ تقریبا روزی یک خانه! از طرفی تعداد معاملات مسکونی در هشت منطقه تهران، مرداد امسال سه رقمی نشده.

افزایش مراجعه به خرید آپارتمان قدیمی‌ساز
آپارتمان قدیمی‌ساز در تهران بین خرداد تا مرداد امسال سهم بیشتری از معاملات مسکونی پیدا کرده است. بانک مرکزی در گزارش تحولات بازار مسکن تهران، واحد‌های خریدوفروش شده را طبق جدولی تحت‌عنوان توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده بر حسب عمر بنا دسته‌بندی می‌کند و براین اساس شاهد رشد نیم‌درصدی سهم این خانه‌ها از کل معاملات هستیم. در نگاه اول شاید تبدیل سهم واحد‌های قدیمی‌ساز از ۲۴.۱ درصد به ۲۴.۷ درصد ناچیز باشد، اما وقتی به ماه‌ها و سال‌های قبل می‌کنیم، متوجه تداوم رشد سهم این نوع واحد‌ها می‌شویم.

آپارتمان قدیمی‌ساز که بانک مرکزی با اسم واحد‌هایی با عمر بنای بالای ۲۰ سال به آن‌ها می‌پردازد، مرداد سال گذشته حدود ۲۰ درصد از کل معاملات مسکونی پایتخت را شامل می‌شدند و این عدد مرداد پنج سال قبل به ۱۲ درصد نمی‌رسید.

افزایش مراجعه به خرید واحد قدیمی‌ساز دقیقا با کاهش حجم خانه‌هایی با عمر بنای زیر پنج سال مصادف شده است. طوریکه مرداد پنج سال قبل حدود ۴۲ درصد خانه‌ها خریدوفروش شده کمتر از پنج سال از زمان ساختشان می‌گذشته و حالا این عدد در خرداد امسال به ۲۷.۶ درصد و مرداد امسال به ۲۷.۲ درصد تبدیل شده است. حالا می‌توانیم از برابری نسبی خانه‌های قدیمی‌ساز و نوساز در معاملات مسکونی پایتخت حرف بزنیم.

پیشروی قیمت مسکن در شمال تهران
گران‌ترین منطقه بازار مسکن تهران از قدیم و ندیم در شمال شهر قرار گرفته است؛ منطقه یک. جایی که محله‌هایی مثل نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، محمودیه و محله‌های ارزان‌تری مثل مینی‌سینی، اراج و ازگل و ... واقع شده و بانک مرکزی از رقمی معادل متری ۱۷۹ میلیون و ۱۰ هزار تومان به‌عنوان متوسط قیمت مسکن خبر می‌دهد.

قیمت مسکن در منطقه یک تهران ظرف فقط دوماه، کمی بیش از ۱۱ درصد بالا رفته است. رشد تقریبا ۱۸ میلیون تومانی قیمت مسکن در منطقه یک تهران باعث شده خرید خانه ۱۰۰ متری در این بخش شهر حدود ۱۷ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان هزینه داشته باشد درحالی که این عدد خرداد امسال حدود ۱۶ میلیارد تومان برآورد می‌شده است. چون متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران، خرداد امسال حدود متری ۱۶۰ میلیون تومان برآورد شده است.

بیشتر بدانید| ۵۷ درصد معاملات بازار مسکن تهران، مرداد امسال زیر متوسط قیمت شهر گزارش شده؛ کمتر از متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان
کاهش قیمت مسکن در جنوب تهران
گزارش تحولات بازار مسکن تهران طی دو ماهی که باتاخیر روی خروجی بانک مرکزی قرار گرفت، حاوی یک نکته امیدوارکننده است؛ کاهش قیمت مسکن در ارزان‌ترین محدوده شهر. بانک مرکزی با رصد معاملات بازار مسکن پایتخت، ارزان‌ترین منطقه تهران را منطقه ۱۸ معرفی کرده است. در این بخش شهر، متوسط قیمت مسکن بین خرداد تا مرداد از متری ۴۴ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان به متری ۴۲ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان برگشته است.

قیمت مسکن در منطقه ۱۸ تهران نشان می‌دهد بابت خرید خانه ۱۰۰ متری در مرداد امسال، چیزی نزدیک چهار میلیارد و ۲۱۲ میلیون تومان ردوبدل شده و آن‌هایی که سراغ خرید خانه ۵۰ متری و نقلی رفتند، حدود دو میلیارد و ۱۰۶ میلیون تومان وسط گذاشتند. منطقه ۱۸ تهران طبق تقسیم‌بندی مناطق ۲۲ گانه پایتخت دقیقا جنوب غرب شهر قرار گرفته و محله‌هایی مثل یافت‌آباد، شهرک ولیعصر، خلیج‌فارس شمالی و جنوبی، شاد‌آباد و ... را در دل خود جای داده است.

رکوردداران بازار مسکن پایتخت
افزایش قیمت مسکن درحدفاصل خرداد تا مرداد امسال در سه منطقه یک، دو و ۱۹ بیشتر از سایر مناطق تهران به‌چشم می‌آید و آنطرف باید به شدت کاهش قیمت مسکن در سه منطقه ۱۸، ۱۷ و سه اشاره کنیم.

قیمت مسکن در منطقه یک ظرف دو ماه حدود ۱۱ درصد ارتقا پیدا کرد و از این لحاظ منطقه دو با رشد قیمت ۱۰.۵ درصدی و منطقه ۱۹ با افزایش قیمت ۷.۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند.

متوسط قیمت مسکن در منطقه دو از متری ۱۲۴ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان به ۱۳۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. از طرفی خرداد امسال که متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۹ متری ۴۴ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بوده، مرداد امسال به متری ۴۷ میلیون و ۷۱۰ هزار تومان تبدیل شده است. در طرف مقابل بیشترین افت قیمت مسکن طی دوماه ابتدایی تابستان، در منطقه ۱۸ با کاهش ۵.۵ درصدی گزارش شده است. در منطقه که ۱۶ که متوسط قیمت مسکن از متری ۵۰ میلیون و ۵۰۰ به ۴۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برگشته، شاهد افت ۳.۵ درصدی هستیم و تبدیل متوسط قیمت مسکن در منطقه سه از متری ۱۴۸ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان به متری ۱۴۳ میلیون و ۳۱۰ هزار تومان، کاهش ۳.۴ درصدی را نشان می‌دهد. علاوه بر سه منطقه‌ای که اسم بردیم، متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲۱، ۹، ۱۰ و پنج نیز از خرداد تا مرداد روند نزولی داشته است.

تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه تهران