نسخه چاپی
ارسال به دوستان
درس تایلندی‌ها به بازار مسکن ایران
تسهیلات مسکن در تایلند ۷۰ تا ۹۰ درصد قدرت خرید خانه را برای متقاضیان فراهم می‌کند؛ عددی که ۱۰ برابر وام مسکن در ایران است
فضای دو قطبی در نظام تامین مالی مسکن در ایران با چشم غیرمسلح، کاملا مشهود است؛ گروه‌های اصلی بخش مسکن و ساختمان که دو دسته هستند، خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها و خانه‌‌‌‌سازها، اجازه دریافت تسهیلات را ندارند اما منابع ویژه «وام مسکن» با «شرایط ویژه» به دو گروه «افراد خاص» و «پروژه‌های دولتی» اختصاص پیدا می‌کند و بخشی از اعتبارات بانکی مخصوص این بخش نیز به شرکت‌های زیرمجموعه شبکه بانکی برای «ساختمان‌‌‌‌سازی» می‌رسد.
برآیند فضای شکل‌گرفته در بازار رهنی ایران، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانک‌ها را تا نزدیک «فرود کامل»، کاهش داده‌است؛ زیر ۵درصد، آن‌هم در شرایطی که متوسط جهانی این شاخص نزدیک به ۲۰درصد است.
مداخله دولت و سیاستگذار پولی به شکل «وام‌های تکلیفی» و «نرخ سود دستوری»، انگیزه بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن را به‌رغم بازدهی مناسب این بخش کاهش داده‌است. در حال‌حاضر به خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها در بازار مسکن، ۵۰۰میلیون‌تومان وام خرید با سود ۲۲.۵درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ساله پرداخت می‌شود که این مبلغ حدود ۱۰ تا ۱۲درصد از قیمت خانه را پوشش می‌دهد.
بانک پرداخت‌‌‌‌کننده این تسهیلات اما برای «افراد خاص» در حال‌حاضر وام ۷۵۰میلیون‌تومانی با نرخ سود ۴درصد و بازپرداخت ۲۰ساله درنظر گرفته‌است. همچنین برای مسکن‌‌‌‌سازی‌‌‌‌های دولتی نیز وام ساخت ۸۰۰میلیون‌تومانی با سود ۱۸درصد و بازپرداخت تا ۲۰سال، در حال پرداخت به پیمانکاران این پروژه‌ها است.
دولت و عامل پرداخت وام‌های مسکن این ادعا را مطرح می‌کند که گروه‌های اصلی متقاضی وام «امکان و شرایط دریافت وام خرید و وام ساخت» را ندارند. اما نتایج بررسی‌‌‌‌ها درباره این ادعا، ضمن رد آن، اثبات می‌کند؛ سیاستگذار با سیاست‌هایی که وضع کرده، «امکان و شرایط دریافت وام مسکن» را از گروه‌های اصلی سلب کرده‌است. این بازی «رکودساز» در بازار رهنی ایران می‌تواند با درس‌‌‌‌گرفتن از «بازار رهنی تایلند» به‌عنوان یک تجربه موفق جهانی، بازتنظیم شود.
پرهیز دولت این کشور از آنچه گروهی از پژوهشگران مرکز پژوهش‌های مجلس «دستور مستبدانه در زمینه نرخ بهره» نامیده‌اند، باعث‌شده بانک مسکن تایلند ابتدا بخش گسترده‌ای از دهک‌های متوسط و کم‌‌‌‌درآمد را با وام‌های خرید پوشش دهد و سپس مقدمات شکل‌گیری «بازار رهنی رقابتی» را به‌وجود بیاورد. در حال‌حاضر بانک مسکن تایلند، تسهیلات ویژه مسکن حمایتی و مسکن متوسط پرداخت می‌کند و بانک‌های خصوصی نیز تسهیلات مناسب دهک‌های بالا را ارائه می‌دهند.
تسهیلات مسکن در این کشور ۳۹درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌های تایلند را تشکیل می‌دهد. وام‌های مسکن تایلندی بین ۷۰ تا ۹۰درصد قدرت خرید خانه را برای متقاضیان پوشش می‌دهد؛ رقمی حدود ۱۰برابر وام‌های مسکن در ایران. بانک مسکن تایلند از مسیرهایی چون «انتشار اوراق رهنی و اوراق قرضه»، «پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌‌‌‌گذاران»، «استفاده از منابع صندوق‌های بازنشستگی»، «حساب‌های سپرده‌‌‌‌گذاری ویژه خانه‌دار شدن» و «چابک‌‌‌‌سازی بانک» موفق به تامین منابع کافی شده‌است.
وام مسکن در تایلند برای خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها با نرخ سود بسیار پایین‌تر و بازپرداخت طولانی‌‌‌‌تر ارائه می‌شود.
